A locação de imóveis envolve direitos e deveres tanto do inquilino quanto do proprietário, conforme define a Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato). A norma estabelece regras para garantir segurança jurídica, equilíbrio contratual e evitar conflitos entre as partes.
De acordo com a legislação, o locatário tem direito de receber o imóvel em boas condições de uso e moradia. Já o proprietário, por sua vez, é responsável por corrigir problemas estruturais existentes antes da locação, como infiltrações e falhas elétricas.
Por outro lado, o dever do inquilino é cuidar da propriedade, pagar o aluguel e encargos em dia e realizar pequenos reparos decorrentes do uso normal. Ao término do contrato, ele deve devolver o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu, salvo o desgaste natural.
Principais direitos e deveres previstos na Lei do Inquilinato
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Direito a receber o imóvel em boas condições: o proprietário deve entregar o imóvel pronto para uso e corrigir defeitos anteriores à locação.
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Dever de pagar o aluguel pontualmente: o inquilino precisa quitar aluguel, condomínio e IPTU conforme o contrato.
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Dever de cuidar do imóvel: o locatário deve manter a conservação e realizar reparos simples, como troca de lâmpadas ou conserto de torneiras.
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Direito a reparos estruturais: defeitos anteriores à locação são de responsabilidade exclusiva do proprietário.
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Dever de devolução adequada: o imóvel deve ser entregue nas mesmas condições, exceto pelo desgaste natural do uso.
Esses pontos garantem transparência e equilíbrio entre as partes, evitando litígios futuros.
Reformas e devolução do imóvel
Qualquer modificação estrutural — como derrubar paredes ou alterar fachadas — exige autorização prévia e por escrito do proprietário.
As benfeitorias necessárias, feitas para evitar a deterioração do imóvel, são responsabilidade do locador. Já as melhorias voluntárias, como armários planejados, podem ser negociadas entre as partes.
Se o inquilino decidir encerrar o contrato antes do prazo, deverá pagar multa rescisória proporcional ao período restante. Essa regra garante equidade e impede cobranças abusivas.
Fiador pode perder imóvel em caso de inadimplência
Uma decisão recente do Supremo Tribunal Federal (STF) trouxe um alerta para quem assume o papel de fiador em contratos de locação.
O tribunal definiu que é constitucional a penhora do único imóvel do fiador — o chamado bem de família — para quitar dívidas de aluguel, tanto em contratos residenciais quanto comerciais.
Na prática, isso significa que o fiador pode perder seu próprio imóvel se o inquilino não pagar o aluguel.
A decisão pacifica o entendimento nos tribunais e reforça o alto risco da fiança. Assim, quem se propõe a ser fiador deve ter plena ciência dessa responsabilidade antes de assinar o contrato.
